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CBRE Morocco Forum 2015 : L’émergence de nouveaux modes de travail

L’investissement dans l’immobilier d’entreprise au Maroc constitue une alternative d’investissement attractive pour les institutionnels et les particuliers. Avec des taux de rendement compris entre 8 et 10%, cette classe d’actifs offre une prime de l’ordre de 500 pb par rapport aux bons du trésor à 10 ans contre 200 pb sur le marché Madrilène par exemple. Cette dernière fait cependant face à plusieurs enjeux en matière de disponibilité de produits, de dynamique de la demande utilisateurs et de liquidité.

Un environnement international caractérisé par une abondance de capitaux et de faibles taux de rentabilité

La croissance des volumes investis dans la région EMEA dans l’immobilier d’entreprise confirme l’appétit des investisseurs pour cette classe d’actif. En effet, l’environnement international est actuellement marqué par une abondance des capitaux qui s’explique notamment par la hausse de l’épargne à long terme en Asie et le rattrapage des déficits de retraite en Europe et aux Etats-Unis. A cet égard, la demande des investisseurs est très forte pour toutes les classes d’actifs immobiliers confondus (retail, bureaux et industriel). Le chiffre d’affaires généré par l’investissement en immobilier d’entreprise en Europe est passé de 12 Milliards d’Euros au 1er trimestre 2009 à près de 70 Milliards d’Euros au 3ème trimestre 2015.

Cette demande croissante des investisseurs entraine une compression des taux de rendement en europe qui s’établissent aujourd’hui à 5% contre 6,57% au 3ème  trimestre 2009 (source : EMEA CBRE office average prime yields).

Depuis la fin de la crise financière, les flux de capitaux transfrontaliers poursuivent leur croissance particulièrement en provenance d’Amérique du Nord. Les volumes d’investissement dans l’immobilier professionnel en Europe et en Amérique connaissent un accroissement significatif tandis que la destination Asie-Pacifique est moins investie depuis le ralentissement de l’économie chinoise intervenu l’an dernier.

Un marché marocain marqué par la rareté des produits de qualité destinés à la cession à investisseurs et un affaissement de la demande utilisateurs

Au Maroc, sur les 10 dernières années, plusieurs projets tertiaires ont été réalisés avec succès dans le respect des standards internationaux : centres commerciaux,  entrepôts, immeubles de bureaux de nouvelle génération. Grâce à la qualité des prestations offertes et à des localisations prime, cette offre nouvelle sur le marché a réussi à drainer une demande utilisateurs non encore satisfaite jusque-là ou inexistante au Maroc. Ces actifs sont aujourd’hui considérés comme des produits matures prisés par les investisseurs car générant des rendements sécurisés de par leur localisation, la qualité de leurs locataires et leur taux de remplissage.  Ils restent cependant rares car pour la plupart détenus directement par les utilisateurs qui y voient une valeur de placement à long terme.

S’agissant de la dynamique de la demande utilisateurs, on assiste à un allongement des rythmes d’écoulement des produits. D’une part, ceci s’explique par l’augmentation significative des stocks en cours de développement ou escompté. A titre d’exemple, le Maroc comptait 3 centres commerciaux en 2012, là où à fin 2015, 9 centres commerciaux seront en exploitation dans le Royaume, et 20 en projet à horizon 2020. L’offre de bureaux dans la ville de Casablanca est amenée elle aussi à passer de 1,6 Million de m² actuellement à 2,1 Millions de m² à horizon 2020. Au total sur la période 2010-2020, le stock de bureaux à Casablanca aura presque doublé (+96%). D’autre part, la demande des utilisateurs s’affaiblit compte tenu de l’affaissement de la confiance des décideurs engendrée par la crise économique et une forme d’attentisme alimentée par l’annonce des projets à venir. Cette tension sur les marchés locatifs a un impact direct sur le marché de l’investissement au Maroc car les durées d’écoulement qui s’allongent ne donnent pas un confort ni une lisibilité suffisante à l’investissement.

Les OPCI, un des leviers majeurs de développement de l’investissement en immobilier d’entreprises au Maroc

Disposant d’un potentiel élevé, le marché marocain de l’investissement en immobilier professionnel contient une marge de croissance qui pourra être soutenue grâce à plusieurs leviers.

Dans ce sens, la promulgation en cours des OPCI au Maroc permettra de participer à la professionnalisation de ce marché et par conséquent l’amélioration de sa liquidité. En effet, et à l’image du véhicule d’investissement créé par le groupe Label Vie et la BERD, les OPCI auront pour vocation de structurer des opérations en immobilier tertiaire dans le respect de règles prudentielles de diversification de risque et de valorisation. De plus, leur gestion sera confiée à des sociétés de gestion spécialisées, qui maitrisent le sous-jacent de ces investissements : la pierre. Ils pourront aussi contribuer au financement de l’économie marocaine en accompagnant les entreprises dans l’externalisation de leur immobilier d’exploitation. En dédiant leur fonds à leur cœur de métiers, les entreprises gagnent en compétitivité et utilisent un immobilier souvent mieux géré, mieux entretenu et souvent plus économique.

Par ailleurs, le cadre législatif marocain est encore trop souvent en faveur du preneur, et ce pour favoriser la pérennité de l’activité commerciale créatrice d’emplois au détriment de l’activité rentière, qui souffre au contraire d’une image négative. Cet élément participe à augmenter la perception du risque par les investisseurs en prévision d’un cas de défaut de paiement des loyers.

Les OPCI présentent une réelle opportunité d’accélérer le développement du marché de l’immobilier d’entreprise d’autant plus si ce véhicule est assorti d’une fiscalité avantageuse et accompagné par une législation des baux plus équilibrée. Ils pourront s’ils sont cotés en bourse, bénéficier d’une plus grande liquidité et faire appel à l’épargne privée  qui manifeste un engouement fort pour ce type de produits.

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CBRE développe le concept NEW WAYS Of WORKING au Maroc pour accompagner l’émergence de nouveaux modes de travail

A l’écoute de leurs clients dans le cadre de leur transformation vers plus d’agilité et de performance, les experts CBRE ont constaté que les lieux de travail évoluent, dans toutes les régions du monde, pour s’adapter aux transformations de la société et aux nouvelles façons de travailler.

Mobilité professionnelle, démocratisation des nouvelles technologies, demande sociétale pour une meilleure qualité de vie, tous ces facteurs contribuent à transformer les lieux de travails afin qu’ils soient mieux adaptés aux évolutions de la société. Les études réalisées par CBRE démontrent qu’en moyenne 25% des espaces de bureaux ne sont pas utilisés et que la journée type des salariés se décompose entre le temps passé au bureau à 40%, en réunion à 30% et les moments passés en dehors du bureau à 30%. De plus, pour 40% des salariés l’espace de travail est déterminant dans le choix de leur futur employeur. Dans ce contexte, la création d’espaces de travail innovants favorisant la collaboration et la productivité des salariés devient un facteur de différenciation indispensable pour gagner en productivité, attirer les talents et les retenir dans l’entreprise.

A la lumière de cette analyse, CBRE a développé un concept d’aménagement d’espaces de travail nommé : « New Ways of Working ». Ce concept est fondé sur une analyse approfondie du mode de fonctionnement de l’entreprise. Le comportement des salariés est étudié pour faire ressortir l’utilisation des espaces (actuelle ou prospectée) par les salariés entre réunions au sein de l’entreprise, réunions à l’extérieur, appels, concentration…etc. Le concept « New Ways of Working » se décline ensuite par la démultiplication des typologies d’espaces de travail selon le type d’activité y étant exercée. Au-delà des typologies d’espace traditionnelles (open space, bureau partagé ou individuel), le concept CBRE prévoit plusieurs nouvelles typologies d’espaces telles que des salles de concentration, des phone-booth, des bureaux à la journée ou des espaces de réunions informelles.

« Notre objectif est de faire évoluer l’aménagement répétitif et hiérarchisé des espaces vers un aménagement plus efficient ; dans lequel chaque salarié utilise la typologie d’espace appropriée au besoin déterminé », déclare Mario Nunez, Manager du département Building Consultancy CBRE Maroc qui a aménagé plus de 30 000 m² de bureaux depuis 2010.

Parce que la mobilité et la flexibilité sont au cœur de ce concept, une technologie à la pointe accompagne systématiquement la mise en œuvre : accès réseau sans fil, téléphones à la portée de tous pour login facile, extension de la mobilité et technologies de connectivité des salles de réunions pour une productivité optimisée grâce à un temps de démarrage minimal.

Plusieurs entreprises en Europe et au Maroc ont adopté ce nouveau concept avec succès et deréels  bénéfices en termes d’image, de productivité et de réduction des coûts (surface, énergie, consommables). Ces entreprises accompagnent ainsi les transformations profondes des rapports au travail. L’entreprise de demain sera certainement plus nomade, multi-spatiale et ultra-connectée.

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The Rolling Notes (TRN) est une plateforme web collaborative. TRN a été initiée sous la forme d’un blog, pour évoluer à mesure des années et se transformer en Webzine. Les thématiques traitées sont à la fois le marketing, le digital et les actualités des marques, le design et la création, l’innovation et la technologie, tout en passant par l’univers des start ups et du business. Une sorte de calepin numérique dont le leitmotiv est : Feed your Brain… Rock your Mind !

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